Quelles mesures choisir pour remettre 300 000 logements en location en 2027 ?

Le parc locatif privé subit une double pression. La raréfaction de l’offre dans de nombreuses villes s’ajoute au retrait progressif des logements les moins performants. Les mesures pour remettre des logements sur le marché locatif reposent d’abord sur un nouveau calcul du diagnostic de performance énergétique, ou DPE. Il pourrait faire sortir près de 300 000 biens de catégories devenues difficiles, voire impossibles, à louer. Cette évolution ne résout toutefois ni les problèmes de vacance longue ni le besoin de travaux dans les habitations dégradées.

Pourquoi le nouveau calcul du DPE pourrait reclasser 300 000 logements en 2027

Le DPE évalue la consommation d’un logement en énergie primaire, puis la traduit en classes énergétiques de A à G. L’électricité y est convertie au moyen d’un coefficient qui reflète l’énergie nécessaire à sa production et à son acheminement. Ce paramètre pèse fortement sur la note des petits appartements chauffés à l’électricité.

Une première modification, entrée en application en 2026, a fait passer ce coefficient de 2,3 à 1,9. À compter du 1er janvier 2027, le coefficient abaissé de 1,9 à 1,7 réduirait encore la consommation conventionnelle retenue pour les logements concernés. Entre les deux étapes, la baisse cumulée atteindrait 0,6 point.

L’effet attendu concerne près de 300 000 logements. Ces biens pourraient améliorer leur étiquette énergétique sans travaux, parfois en sortant de la classe G ou F. Il s’agit d’un reclassement lié à la méthode de calcul, non d’une diminution matérielle de leur consommation.

Cette distinction a un effet juridique majeur. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans le parc privé, lors d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction. Les logements de classe F suivront en 2028, puis ceux de classe E en 2034.

Le coefficient de conversion de l’électricité élargit l’offre avec des limites

La correction du coefficient répond à une critique ancienne du DPE. Le calcul pénalisait les logements chauffés à l’électricité par rapport à certains systèmes utilisant des énergies fossiles. La mesure peut donc mieux refléter la place de l’électricité dans le mix énergétique français.

Elle aide surtout les studios et deux-pièces de petite surface, où la consommation par mètre carré dépasse vite les seuils de classe. Dans certains immeubles anciens, un seul saut de classe suffira à rendre la remise en location à nouveau possible. Les bailleurs éviteront alors une interdiction de louer qui ne dépendait pas toujours de l’état réel du logement.

Le diagnostic conserve pourtant ses autres critères. L’isolation des murs et des fenêtres, la ventilation, l’eau chaude sanitaire et le confort d’été restent pris en compte. Des parois froides ou une ventilation défaillante ne disparaissent pas du DPE parce que le coefficient change.

Le pouvoir d’achat du locataire constitue l’autre limite. Un appartement reclassé grâce au calcul peut rester cher à chauffer si ses équipements sont anciens ou s’il laisse fuir la chaleur. La performance conventionnelle et la qualité d’usage doivent donc rester cohérentes.

Quelles mesures privilégier pour accélérer la remise en location ?

La réforme du calcul peut agir vite sur une partie du stock, mais plusieurs leviers doivent être coordonnés pour augmenter durablement l’offre. La réforme du DPE 2027 permet de remettre des logements sur le marché locatif lorsque l’interdiction de louer représente le seul obstacle. Son coût de déploiement est faible pour les bailleurs, à condition que les modalités d’actualisation des diagnostics soient simples et clairement communiquées.

La rénovation énergétique demeure nécessaire pour les logements réellement énergivores. Elle associe souvent isolation, ventilation et système de chauffage adapté. Les aides publiques telles que MaPrimeRénov’ peuvent réduire une partie de la dépense, mais leurs règles, leurs plafonds et leurs calendriers doivent être vérifiés avant tout engagement.

Les dispositifs propriétaires bailleurs 2027 gagneraient aussi à viser les logements durablement vacants. Une vacance peut venir d’un logement indigne, d’une succession bloquée, d’un loyer attendu trop élevé ou d’un chantier reporté. La fiscalité sur les logements vacants, l’information des propriétaires et l’aide à la remise aux normes répondent à des situations différentes.

Pour un bailleur, le choix des interventions doit partir du diagnostic et du budget prévisionnel. Les arbitrages entre isolation, chauffage et ventilation sont détaillés dans ce guide sur les [travaux à prioriser avec le nouveau calcul du DPE](https://www.rlgfm.fr/nouveau-calcul-dpe-travaux-prioriser/).

Reclassement sans travaux ou rénovation énergétique : quelle stratégie pour les bailleurs ?

Le reclassement constitue une solution proportionnée lorsqu’un logement présente déjà un bon niveau de confort. Un appartement doté de menuiseries correctes, d’une ventilation fonctionnelle et de radiateurs récents peut être mal situé dans l’ancienne méthode. La mise à jour du DPE peut alors suffire à sécuriser le bail.

Les logements classés F ou G concernent directement les propriétaires bailleurs. Ils doivent vérifier le classement exact, la date du diagnostic et les échéances d’interdiction de location. Un DPE fiable permet aussi d’éviter des travaux engagés sur une mauvaise priorité.

La rénovation s’impose lorsque le logement souffre de défauts tangibles. Une isolation incomplète, des infiltrations d’air ou de l’humidité exigent une intervention sur le bâti. Des isolants issus de roche volcanique peuvent, par exemple, convenir à certaines parois, selon la configuration et les contraintes techniques.

Les travaux par étapes méritent une attention particulière. Changer le chauffage avant d’isoler peut conduire à installer un équipement surdimensionné. Un parcours cohérent commence souvent par l’enveloppe, puis traite la ventilation et les systèmes.

Quels effets attendre sur l’offre, les loyers et les locataires ?

Le retour de plusieurs centaines de milliers de biens potentiels améliorerait l’offre locative, mais sa répartition sera inégale. Les logements concernés se concentrent davantage dans certains segments, comme les petites surfaces chauffées à l’électricité. Leur remise en location ne comblera pas à elle seule le manque de logements familiaux dans les zones tendues.

L’impact des mesures sur les locataires dépendra de la qualité effective des biens remis sur le marché. Un reclassement peut éviter la disparition d’un appartement locatif et limiter la pression sur l’offre. Il ne garantit ni une baisse du loyer ni une diminution de la facture énergétique.

Les loyers restent encadrés par les règles locales lorsqu’un encadrement s’applique. Ailleurs, la tension du marché, la surface, la localisation et l’état du logement gardent un rôle central. Une hausse de l’offre peut freiner les augmentations, sans entraîner automatiquement une baisse générale.

Pour les locataires, la décence énergétique demeure un droit concret. Ils peuvent demander un DPE lors de la signature du bail et vérifier la classe annoncée. Le document ne dispense pas le propriétaire d’entretenir le logement, de traiter l’humidité ou de fournir une installation de chauffage sûre.

Questions fréquentes sur les logements remis sur le marché locatif

La réforme du DPE en 2027 permettra-t-elle de louer tous les logements classés G ?

Non. La modification du coefficient électrique ne reclassera qu’une partie des logements chauffés à l’électricité. Les biens qui restent classés G après le nouveau calcul demeureront soumis à l’interdiction de location en vigueur depuis 2025. Leur propriétaire devra réaliser des travaux ou renoncer à les louer.

Pourquoi un logement peut-il gagner une classe énergétique sans rénovation ?

Le logement gagne une classe lorsque la méthode de calcul valorise différemment l’électricité consommée. Sa consommation réelle ne baisse pas automatiquement. Cette évolution correspond à la réforme du DPE 2027, qui modifie le coefficient de conversion en énergie primaire.

Les logements vacants seront-ils tous remis en location grâce au nouveau DPE ?

Non. Certains logements vacants ne sont pas loués pour des raisons successorales, juridiques, techniques ou économiques. Le nouveau calcul aide surtout les biens dont la mauvaise étiquette énergétique empêchait la mise en location. Les autres nécessitent des solutions adaptées à leur situation.

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer après un reclassement énergétique ?

Le reclassement ne donne pas, à lui seul, un droit général à augmenter le loyer. Les règles du bail, de la révision annuelle et de l’encadrement local continuent de s’appliquer. Dans les communes concernées, le plafonnement des loyers limite aussi les hausses possibles.

Le nouveau coefficient électrique peut débloquer rapidement une part du parc qui risquait de sortir de la location. Son intérêt sera réel si les biens reclassés offrent aussi un niveau de confort satisfaisant. La rénovation ciblée et le traitement de la vacance longue restent les leviers décisifs pour renforcer durablement le marché locatif.